Preguntas Frecuentes
¿Qué pagos adicionales al valor del inmueble debe realizar el comprador?
Estudio de títulos, avalúo, gastos notariales, gastos de beneficencia y registro, intereses de subrogación, afectación familiar, prorrata impuesto predial, prorrata administración, prorrata servicios públicos, entre otros. la cantidad de gastos y sus montos varían dependiendo el inmueble y el comprador.
¿Qué sucede si el comprador se atrasa en el pago de sus cuotas?
El área de cartera de zoom constructora se comunicará para informar que está en mora y el valor de los intereses generados hasta el momento.
¿Qué sucede si la persona que está comprando el inmueble fallece?
Los derechos adquiridos mediante promesa de compraventa ingresan a la respectiva sucesión, donde determinarán a quien le corresponde esa partida (inmueble).
¿Qué sucede si el comprador no quiere continuar con la compra del inmueble?
Se hará efectiva la cláusula de arras estipulada en la carta de instrucciones o en la promesa de compraventa según el documento que se encuentre vigente en el momento.
¿Qué requisitos se tienen para la constitución en mora del deudor?
La constitución en mora del deudor puede hacerse de forma automática o a través de requerimiento que lo hace un juez por solicitud del acreedor o requerimiento privado, que lo hace directamente el acreedor, informando al deudor su retraso en las obligaciones y la necesidad del pago inmediato de las mismas.
¿Qué sucede si al cliente no le aprueban el crédito?
El cliente tendrá que responder con recursos propios.
Glosario Legal
Carta de Instrucciones[1].-
Es un documento que suscribe (firma) el futuro comprador (Encargante), en el cual manifiesta que conoce y acepta los términos y condiciones del contrato de Encargo Fiduciario celebrado entre el Fideicomitente (constructor – promotor) y la Fiduciaria.
Adicionalmente a través de este documento el Encargante autoriza a la Fiduciaria para que: (i) Reciba los recursos acordados con el constructor para la separación de la unidad inmobiliaria (apartamento); (ii) Entregar los dineros y sus rendimientos al constructor cuando se cumplan las condiciones establecidas en el contrato y (iii) Devolver los recursos económicos al Encargante, en el evento que no se cumplan los requisitos establecidos en el contrato.
Contrato de Encargo Fiduciario de Administración e Inversión-Preventas[2]
Esquema que permite recaudar y administrar los recursos provenientes de los posibles compradores de un proyecto de construcción, mientras se cumplen las condiciones requeridas para el inicio de la construcción.
La Fiduciaria recibe los recursos de los futuros compradores, los invierte y condiciona la entrega de los mismos al cumplimiento del punto de equilibrio del proyecto y la obtención de la licencia de construcción o la radicación de los documentos para enajenar según el caso.
Los futuros compradores no son parte del contrato fiduciario de preventas, pero sí deben firmar la carta de instrucciones y constituir el encargo fiduciario en desarrollo del contrato de preventas.
Permite una administración individualizada de los recursos de cada persona u optante interesado en adquirir las unidades inmobiliarias, facilitando a la constructora el seguimiento de los recursos que se reciban en administración.
Fideicomitente: Constructor del proyecto (Zoom Constructora S.A.)
Fiduciaria: Fiduciaria legalmente constituida
Contrato de Promesa de Compraventa.-
La promesa de compraventa es un contrato por medio del cual una parte promete comprar y la otra promete vender.
Promitente Vendedora.-
Parte (persona jurídica o persona natural) que promete vender un bien inmueble a cambio de un precio acordado entre las partes.
Promitente Compradora.-
Parte (persona jurídica o persona natural) que promete comprar un bien inmueble por el cual pagará un precio previamente acordado.
Requisitos de la Promesa de Compraventa.-
- debe constar por escrito.
- Debe identificarse plenamente el objeto prometido (linderos generales, linderos especiales, matrícula inmobiliaria, cédula catastral, nomenclatura, barrio, ciudad).
- Las partes deben tener capacidad.
- Se debe estipular la fecha en que se le va a dar cumplimiento.
Objeto.-
Es uno de los requisitos esenciales de todo contrato, sin objeto no hay contrato. el objeto en la promesa de compraventa de bienes inmuebles sería el apartamento, parqueadero y depósito dependiendo de la compra
Precio.-
Es un elemento esencial de la promesa de compraventa y corresponde al valor del inmueble comprado; valor que debe ser acordado por las partes. puede ser fijado en dinero o especie. es indispensable establecer la forma y fechas en que se pagará ese dinero.
Linderos.-
La palabra linderos significa la línea que separa unas propiedades o inmuebles de otros. es el límite o límites hasta los cuales superficialmente se extiende un bien inmueble o el dominio sobre la misma.
Linderos verticales.-
nadir: si el inmueble se encuentra ubicado sobre otro inmueble, ese lindero se denomina nadir (piso).
cenit: si el inmueble se encuentra ubicado por debajo de otro inmueble, el lindero se denominará cenit (techo).
Área Construida.[3]-
Área total del apartamento, incluye áreas de muros divisorios y de fachada, ductos y estructura (Columnas o muros estructurales).
Área Privada.-
Área privada del inmueble, excluye aquellos muros o elementos que se consideran bien común como lo son los ductos, fachadas, columnas y muros estructurales que estén ubicados dentro del lindero del inmueble.
Folio de matrícula inmobiliaria.-
Es la identificación única de cada bien inmueble.
sus cifras señalan la ubicación del bien, el departamento y la oficina de registro que asienta cada uno de los títulos donde el bien inmueble esté involucrado.
su estructura sigue un principio de tracto sucesivo en el cual las anotaciones se realizan en orden cronológico.
Cédula Catastral.-
el certificado o cédula catastral es el identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles. informa de los datos físicos, jurídicos y económicos de los bienes inmuebles que constan en el catastro inmobiliario, lo cual permite identificar todos los inmuebles de forma inequívoca.
Tradición.-
Es el traspaso de un bien inmueble o una propiedad de una persona a otra. se perfecciona en el momento que la oficina de registro de instrumentos públicos inscribe al nuevo propietario en el folio de matrícula inmobiliaria.
Libertad y Saneamiento.-
condiciones relativas a que el bien inmueble se encuentre sin gravámenes como hipotecas, usufructos, afectaciones que le impidan ser transferido o que, ya transferido, en un futuro sea afectado por un problema anterior.
Evicción.-
Es una situación jurídica que puede sucederle a un comprador de un bien inmueble a quien se le priva total o parcialmente de su bien, debido a una sentencia judicial o administrativa.
Vicios Redhibitorios.-
Los defectos o vicios ocultos, hacen referencia a los posibles defectos que puede tener un bien inmueble que es objeto de compraventa y que no se identifican a simple vista en el momento de la entrega. por ej.: que haya sido construido sobre un humedal.
Anticresis.-
Contrato por el cual el deudor permite que su acreedor pueda disponer de los beneficios de un bien inmueble que le entrega en garantía, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses y a la amortización del capital.
Caso fortuito o Fuerza Mayor.-
Se llama Fuerza Mayor o caso fortuito, el imprevisto á que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los autos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc. no se puede confundir la fuerza mayor o caso fortuito con la negligencia o la incompetencia, puesto que sólo se puede considerar fuerza mayor y caso fortuito a aquellos hechos a los que no es posible resistirse o que no es posible advertir o preverse.
la fuerza mayor y el caso fortuito exigen dos requisitos muy puntuales y estrictos:
- que el hecho sea irresistible.
- que el hecho sea imprevisible.
No es caso fortuito o fuerza mayor, quedarse sin empleo, trasladarse de ciudad o país, enfermarse, ser víctima de hurtos, etc.
Intereses de Subrogación.-
Se trata del pago de una suma de dinero que debe hacer el comprador de un inmueble al vendedor con el que celebró dicho contrato, mientras se produce el pago del saldo del precio, el cual, por lo general, depende del desembolso efectuado por la entidad a la que el comprador le haya solicitado el préstamo de vivienda.
Crédito Hipotecario.-
Es el préstamo de una suma significativa de dinero que realiza el banco a un futuro comprador de vivienda que no cuente con el dinero suficiente para adquirirlo. Este préstamo puede ser otorgado con un intervalo de tiempo variable entre corto y mediano plazo. La manera en la cual el banco asegura que el cliente devuelva o cancele el dinero otorgado, es manteniendo la propiedad al nombre del banco, de esta forma la misma juega un papel importante ya que permanece en forma de “garantía” a lo que se conoce como “hipotecada”, hasta que el cliente o el beneficiario cumpla con el pago a cabalidad.
Mora.-
Es el retardo culposo o injustificado en el cumplimiento de la obligación debida. tanto el deudor como el acreedor de obligaciones pueden incurrir en mora.
Arras.-
Las arras son un anticipo monetario que se entrega como señal para reservar un bien inmueble y respetar el negocio. comúnmente dicha suma corresponde al treinta por ciento (30%) del valor total del inmueble. si el comprador se retracta pierde dicho valor y si el vendedor se retracta debe devolver doblada esa suma de dinero.
Cláusula Penal.-
Tiene como finalidad sancionar o penalizar a la parte contractual que no cumpla con el contrato o negocio. Dicha sanción corresponde a una liquidación contractual anticipada de los perjuicios causados por el incumplimiento de la obligación principal, al tiempo que apremia a las partes a cumplir con la obligación principal para evitar la accesoria.
Escritura Pública.-
Es un documento en el que se hace constar ante un notario público un determinado hecho o derecho autorizado por un notario, que da fe sobre la capacidad jurídica de los otorgantes, el contenido del mismo y la fecha en que se realizó.
La escritura pública es un instrumento notarial que contiene las declaraciones contenidas en la promesa de compraventa.
Fecha Otorgamiento de la Escritura Pública.-
Es un día cierto y determinado para dar cumplimiento a las obligaciones contraídas por cada una de las partes. es otro de los requisitos esenciales de la Promesa de compraventa.
Gastos de Escrituración.-
Son las erogaciones económicas que por ley están obligadas a pagar cada una de las partes, generalmente así:
- Los gastos notariales de compraventa, por partes iguales entre el prometiente comprador y la promitente vendedora.
- Los gastos de beneficencia, registro y tesorería de la compraventa serán de cargo exclusivo del Prometiente
Cesión.-
Es un contrato por medio del cual el cedente transfiere los derechos que tiene a favor de un cesionario con la anuencia del cedido. Por regla general todos los derechos que contengan un contenido patrimonial pueden ser cedidos.
Mérito Ejecutivo.-
Es la característica que permite ejecutar o exigir judicialmente la obligación contenida en un documento, contrato o título valor. ese documento debe ser claro, expreso y actualmente exigible.
Listas restrictivas y datacrédito. -
Son bases de datos nacionales e internacionales que contienen información de antecedentes de personas naturales y jurídicas. Todos los inversionistas serán consultados en las bases de datos de OFAC y Datacrédito.
Patrimonio de Familia. -
Figura jurídica creada para proteger el patrimonio de la familia, evita que la vivienda pueda ser objeto de embargo.
Afectación familiar. -
figura jurídica creada para proteger la vivienda familiar y se constituye a favor del cónyuge.
Propiedad Horizontal.-
El derecho que se ejerce sobre uno o más apartamentos para vivienda, locales, parqueaderos o depósitos de un edificio que han sido adquiridos por distintos propietarios en forma separada pero que tienen ciertos derechos y obligaciones en común.
Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH).-
es el conjunto de normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio o de un terreno común, es un régimen que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio. la propiedad horizontal permite la organización de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.
[1] Carta de instrucciones: Concepto tomado de Fiduciaria Bogota
[2] Contrato de Encargo Fiduciario de Administración e Inversión-Preventas: Parte de la Definición tomada de la página web de Fiduciaria Bogota, Colpatria y Bancolombia
[3] Área construida: Definición tomada de SIC (Superintendencia de Industria y Comercio)
TÉRMINOS Y CONDICIONES GENERALES APLICABLES A LA PROMOCIÓN, VENTA y VINCULACIÓN A PROYECTOS INMOBILIARIOS
1. RAZÓN SOCIAL
Los presentes términos y condiciones, corresponden a los que serán aplicados de manera general a los proyectos inmobiliarios que sean promocionados, vendidos y desarrollados por la sociedad ZOOM CONSTRUCTORA S.A., NIT 892.002.290-5, siendo su domicilio la Ciudad de Bogotá, D.C. ubicada en la Calle 24 No. 32-27, teléfono: 704 19 40, celular: 3102586950, correo electrónico: info@zoomconstructora.com
2. DEFINICIONES
Para efectos de la ejecución de los términos y condiciones y de conformidad con la normatividad legal, serán aplicables las siguientes definiciones:
CONSTRUCTORA: Serán las mencionadas en el numeral 1 de estos términos y condiciones, y corresponderá de manera individual, a la que desarrolle el proyecto inmobiliario de interés del INVERSIONISTA o al que se ha vinculado EL INVERSIONISTA.
INVERSIONISTA: Serán todas aquellas personas que se hayan vinculado de manera efectiva a cualquiera de los proyectos inmobiliarios desarrollados por LA CONSTRUCTORA. Para lo cual se entiende que ha formalizado toda la documentación legal necesaria para su vinculación y ha aportado los documentos necesarios para conocimiento del INVERSIONISTA que le sean requeridos por LA CONSTRUCTORA o LA FIDUCIARIA.
CONTRATO DE ENCARGO FIDUCIARIO: Corresponde al documento denominado “Carta de Instrucciones” que junto con sus anexos, debidamente suscritos por el INVERSIONISTA le otorgan la calidad de INVERSIONISTA efectivamente vinculado al PROYECTO.
FIDUCIARIA: Corresponde a una sociedad fiduciaria debidamente autorizada y vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia, con la cual se constituye un patrimonio autónomo a través del cual, durante la etapa de PREVENTAS, se reciben todos los recursos aportados por INVERSIONISTA hasta el cumplimiento del PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO y que, durante la etapa de construcción del PROYECTO, administra el (los) inmueble(s) sobre el (los) cual(es) se construye el PROYECTO y las unidades inmobiliarias resultantes de la construcción del mismo. La FIDUCIARIA también puede administrar los recursos durante la etapa constructiva del proyecto.
UNIDAD INMOBILIARIA: Se refiere a cada uno de los bienes de uso privado que formarán parte del PROYECTO y que pueden ser adquiridos por el INVERSIONISTA, de acuerdo a disponibilidad, precio y condiciones pactadas de manera individual.
PREVENTAS: Es el periodo durante el cual se promociona el PROYECTO y se realizan las acciones para obtener las condiciones técnicas, comerciales, financieras y jurídicas necesarias para su desarrollo. Esta actividad se adelanta con la intervención de una sociedad FIDUCIARIA, la cual administra los recursos de los INVERSIONISTAS hasta que se acredite el cumplimiento del PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO, conforme a lo establecido en el contrato de encargo fiduciario de preventas que se formalice entre la FIDUCIARIA y la CONSTRUCTORA.
PUNTO DE EQUILIBRIO: Se refiere al momento en el que la CONSTRUCTORA ha cumplido las condiciones técnicas, financieras, comerciales y jurídicas establecidas en el contrato de encargo fiduciario de preventas formalizado con la FIDUCIARIA, que le permiten asegurar la viabilidad del proyecto.
PROMESA DE COMPRAVENTA: Cumplido el punto de equilibrio, EL CONSTRUCTOR elaborará y firmará las promesas de compraventa con los INVERSIONISTAS del PROYECTO, quienes suscribieron cartas de instrucciones en la etapa de PREVENTA; así como con otros terceros interesados en adquirir las unidades disponibles del PROYECTO con posterioridad al cumplimiento del PUNTO DE EQUILIBRIO. En la PROMESA DE COMPRAVENTA se establecerá: (i) que los recursos por el pago del precio de la unidad inmobiliaria ingresarán única y exclusivamente a las cuentas del fideicomiso; y (ii) la FIDUCIARIA como vocera del FIDEICOMISO comparecerá a suscribir las escrituras públicas por medio de las cuales se dé cumplimiento a la PROMESA DE COMPRAVENTA conforme las instrucciones del CONSTRUCTOR.
PROYECTO: Consistirá en el desarrollo de un proyecto inmobiliario que será llevado a cabo por la CONSTRUCTORA bajo su exclusiva responsabilidad, riesgo, dirección, planeación y control.
3. TÉRMINOS Y CONDICIONES GENERALES
Al vincularse al PROYECTO, EL INVERSIONISTA acepta que ha iniciado un proceso para la adquisición de una UNIDAD INMOBILIARIA, que hace parte integral de un PROYECTO de construcción promovido por la CONSTRUCTORA, y que ha recibido toda la información necesaria sobre el desarrollo de la negociación. En consecuencia, EL INVERSIONISTA manifiesta conocer, aceptar y comprometerse con las siguientes condiciones:
3.1. Que la forma de vinculación al proyecto es través de una Fiduciaria mediante un contrato de ENCARGO FIDUCIARIO o PROMESA DE COMPRAVENTA en caso que ya se hayan cumplido las condiciones del PUNTO DE EQUILIBRIO.
3.2. Si en una misma vinculación existen dos (2) o más INVERSIONISTAS y uno de ellos no suscribe el CONTRATO DE ENCARGO FIDUCIARIO, se entenderá que desiste de hacer la futura negociación respecto de la UNIDAD INMOBILIARIA y por lo tanto los RECURSOS para la adquisición de la UNIDAD INMOBILIARIA quedan como aportados exclusivamente por quien suscribió el encargo.
3.3. El INVERSIONISTA adelantará todos los trámites para obtener el otorgamiento de(l) los subsidios(s) de vivienda y/o crédito(s) financiero(s), si se ha previsto pagar parte del precio de la UNIDAD INMOBILIARIA con el producto de éstos. La CONSTRUCTORA podrá colaborar en el trámite para la aprobación de(los) subsidio(s) y/o del (los) crédito(s) financiero(s), sin que asuma responsabilidad alguna por el resultado de dicha gestión, la cual depende en todo caso del INVERSIONISTA. En consecuencia, el INVERSIONISTA ha autorizado a la CONSTRUCTORA y a la(s) entidad(es) financiera(s) para que obtengan en cualquier momento y de cualquier fuente las informaciones y referencias relativas a su nombre, apellidos, documentos, comportamiento y crédito comercial, hábitos de pago, manejo de sus cuentas bancarias, de ahorro programado y en general de sus obligaciones.
3.4. El incumplimiento en la forma de pago del precio pactado, o el hecho que hayan transcurrido más de quince (15) días calendario, contados a partir de la fecha en que la CONSTRUCTORA le haya informado mediante comunicación escrita (digital o física) al INVERSIONISTA la necesidad de que éste realice algún trámite, aporte o firme documentos, sin que éste responda o cumpla con el trámite de que se trate, en los tiempos indicados en la comunicación, se entenderá como desistimiento tácito de la vinculación o compra de la UNIDAD INMOBILIARIA por parte del INVERSIONISTA, y habrá lugar a aplicar la sanción, penalidad o arras, prevista en el CONTRATO DE ENCARGO FIDUCIARIO o en la PROMESA. En todo caso, para la firma de la PROMESA, el INVERSIONISTA deberá estar al día en el cumplimiento de todos sus compromisos económicos y documentales.
3.5. La fecha de otorgamiento de escritura de compraventa de la UNIDAD INMOBILIARIA será definida en la PROMESA, que será formalizada una vez cumplido el PUNTO DE EQUILIBRIO.
3.6. El trámite de solicitud y aprobación del crédito es de exclusiva responsabilidad del INVERSIONISTA, a pesar de la colaboración que le podrá suministrar la CONSTRUCTORA. En consecuencia, si por cualquier circunstancia el crédito fuere negado o no aprobado por los montos previstos, el INVERSIONISTA deberá tramitar por su cuenta, costo y riesgo un nuevo crédito y obtener la aprobación en el tiempo otorgado por la CONSTRUCTORA.
3.7. El trámite de solicitud y aprobación del subsidio de vivienda familiar es de exclusiva responsabilidad del INVERSIONISTA, a pesar de la colaboración que le podrá suministrar la CONSTRUCTORA. En consecuencia, si por cualquier circunstancia el subsidio fuera negado o aprobado en un monto inferior al establecido en la PROMESA DE COMPRAVENTA, el INVERSIONISTA deberá cancelar este valor con recursos propios.
3.8. En todos los casos en que haya desistimiento voluntario o incumplimiento por parte del INVERSIONISTA, se aplicará la sanción, penalidad o arras que se haya establecido en el CONTRATO DE ENCARGO FIDUCIARIO o en la PROMESA DE COMPRAVENTA, según el tiempo en el que ocurra el incumplimiento, sanción, penalidad o arras que se cobrará a favor de la CONSTRUCTORA y que se descontará en la forma establecida en tales documentos. La sanción, penalidad o arras, se aplicará especialmente en los siguientes casos:
i. Cuando el INVERSIONISTA desista de manera unilateral del negocio.
ii. Cuando el INVERSIONISTA no mantenga al día sus obligaciones financieras y comerciales y/o adquiera deudas con personas naturales o jurídicas que altere(n) su capacidad de endeudamiento para el proceso de estudio, aprobación, vigencia y desembolso del crédito que iba a ser utilizado como parte de pago de la UNIDAD INMOBILIARIA, salvo que EL INVERSIONISTA pueda garantizar y demostrar con otros recursos el pago del saldo que iba a ser cubierto con el crédito financiero negado, dentro de los plazos señalados por la CONSTRUCTORA.
iii. Cuando el INVERSIONISTA, dentro de los plazos señalados por la CONSTRUCTORA, no presente toda la documentación, información o realice las firmas requeridas para la aprobación, prórroga, reconsideración, actualización de créditos, subsidios, cesantías, ahorro programado; igual sucederá cuando la información sea presentada por fuera de los tiempos informados o estipulados, para obtener las citadas aprobaciones y desembolsos.
iv. Cuando haya inconsistencia y/o inexactitud en la información y documentación presentada por el INVERSIONISTA y ésta sea la razón por la que no le sea aprobado el crédito financiero y/o aprobado o revocado algún tipo de subsidio de vivienda.
v. Cuando el INVERSIONISTA resulte involucrado en alguna investigación de lavado de activos o de financiación del terrorismo o su nombre aparezca en cualquiera de las listas internacionales.
vi. Cuando no suscriba la PROMESA DE COMPRAVENTA dentro de los plazos que la CONSTRUCTORA le ha notificado.
vii. Cuando se presente cualquier otro hecho que, por culpa, negligencia o dolo de EL INVERSIONISTA, impida la correcta realización del negocio.
3.9. En el evento en que EL INVERSIONISTA incurra en mora de pagar una o cualquiera de las cuotas pactadas en el documento anexo al CONTRATO DE ENCARGO FIDUCIARIO o en LA PROMESA en las fechas acordadas, deberá cancelar el valor adeudado junto con el interés moratorio más alto permitido, por cada mes de retardo o a prorrata del mismo.
3.10. Si se estipula en la escritura pública de compraventa, que se constituirá sobre el INMUEBLE patrimonio de familia inembargable o afectación a vivienda familiar a favor del INVERSIONISTA, de su cónyuge y/o compañero(a) permanente y de su(s) hijo(s) menor(es) de los que llegare(n) a tener, en los términos, forma y condiciones contemplados en la ley, el valor total de los costos notariales, beneficencia y registro de ese gravamen son asumidos por EL INVERSIONISTA.
3.11. Si se estipula en la escritura pública de compraventa, que se constituirá sobre el INMUEBLE hipoteca en el caso que el INVERSIONISTA obtenga un crédito hipotecario, en los términos, forma y condiciones contemplados en la ley, el valor total de los costos notariales y de registro de ese gravamen son asumidos por EL INVERSIONISTA.
3.12. Los documentos que debe presentar EL INVERSIONISTA al momento de separar su UNIDAD PRIVADA, (o dentro de los quince días calendarios siguientes), son:
3.12.1. Persona NATURAL
i. Copia de la Cédula de ciudadanía.
ii. Copia de la declaración de renta.
iii. Copia de la certificación laboral donde conste tipo de contrato, cargo, salario y antigüedad.
iv. Resolución de pensión (en caso de ser pensionado).
v. Certificación bancaria.
vi. Copia de registro único tributario (RUT).
3.12.2. Persona JURÍDICA
i. Copia de la cédula de ciudadanía del representante legal ampliada al 150%
ii. Certificado de existencia y representación legal con la renovación anual y fecha de expedición inferior a 30 días.
iii. Composición accionaria.
iv. Fotocopia de la(s) cédula(s) de ciudadanía de los accionistas.
v. Balances o estados de pérdidas y ganancias.
vi. Declaración de renta.
vii. Registro único tributario (RUT).
viii. Certificación bancaria.
4. CONSTANCIAS DE INFORMACIÓN
EL INVERSIONISTA, manifiesta conocer y aceptar:
4.1. Que al momento de su vinculación al PROYECTO, la CONSTRUCTORA le entregó los documentos donde consta toda la información clara y precisa sobre los requisitos y etapas que se deben cumplir para el correcto desarrollo de la negociación.
4.2. Que LA CARTA DE INSTRUCCIONES NO CONSTITUYE UN CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA.
4.3. Que el CONTRATO DE ENCARGO FIDUCIARIO NO CONSTITUYE UN CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA.
4.4. Que la PROMESA DE COMPRAVENTA será suscrita una vez se obtenga el PUNTO DE EQUILIBRIO del PROYECTO.
4.5. Que la CONSTRUCTORA podrá desistir de celebrar la PROMESA DE COMPRAVENTA en caso que le resulte imposible desarrollar el PROYECTO o se presenten variaciones sustanciales en el mismo que le impidan mantener las condiciones iniciales del mismo, en cuyo caso se instruirá a la FIDUCIARIA para que restituya al INVERSIONISTA las sumas entregadas por este.
4.6. Si en la sala de ventas donde EL INVERSIONISTA realizó la separación de su INMUEBLE no hay modelo construido, la información, características, descripción y especificaciones del INMUEBLE y del PROYECTO, fueron informadas por la CONSTRUCTORA, con los planos, publicidad y demás documentos de ventas.
4.7. En caso que el precio se haya definido como el tope para vivienda de interés social, de interés prioritario o vivienda de interés social de renovación urbana, es decir, en Salarios Mínimos Legales Mensuales Vigentes (SMLMV), el precio definitivo será el que resulte de aplicar el incremento en el Salario Mínimo Legal Mensual Vigente, que determine el Gobierno Nacional para el año en que se otorgue la escritura pública de compraventa.
4.8. La información suministrada en el proceso de comercialización en la etapa de preventas, respecto a las fechas estimadas de entrega y fechas de escrituración, constituyen datos aproximados que podrán variar en razón del proceso de coordinación arquitectónica de los diseños técnicos y las aprobaciones legales del PROYECTO.
4.9. El INVERSIONISTA manifiesta conocer y aceptar que los datos que se le han suministrados respecto a las áreas de LA UNIDAD INMOBILIARIA corresponden a los siguientes conceptos:
a) Área total construida: Es el área total de los bienes de dominio privado incluida el área ocupada por algunos bienes comunes que los circunscriben o se encuentran en su interior, tales como ductos y buitrones de ventilación, muros estructurales, muros medianeros, muros de la fachada, así como los otros que sean señalados en los planos de propiedad horizontal;
b) Área privada construida: Es la extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluidos los bienes comunes localizados dentro de sus linderos. Dentro de esta área se encuentra un espacio ocupado por los muros interiores de carácter privado;
c) Área privada libre: Extensión superficiaria privada semi descubierta o descubierta que excluye los bienes comunes localizados dentro de sus linderos. Así mismo, manifiesta conocer que las dimensiones de espacios y alturas, muros, columnas, ductos, ventanas, entre otros, pueden variar debido a modificaciones o ajustes causados por modulación de materiales, variaciones y ajustes propios del proceso técnico-constructivo y las modificaciones aprobadas por las autoridades competentes en la aprobación de licencias. En el caso de área construida la variación no podrá ser superior al 2.5%, caso en el cual, variará proporcionalmente el área privada, Sin embargo también conozco (cemos) que la UNIDAD INMOBILIARIA se transferirá como cuerpo cierto.
4.10. El INVERSIONISTA reconoce y acepta que la información, características, descripción y especificaciones de la UNIDAD INMOBILIARIA y del PROYECTO, fueron informadas por la CONSTRUCTORA, con los planos, publicidad y demás documentos de ventas, siendo claro para el INVERSIONISTA que la CONSTRUCTORA le entregará la UNIDAD INMOBILIARIA en obra gris, con acabados o semiacabados, según el proyecto al que el INVERSIONISTA se haya vinculado y las especificaciones firmadas por el INVERSIONISTA y no al mobiliario que se encuentre el apartamento modelo, toda vez que este hace parte de la decoración y no de la oferta comercial.
4.11. La cuota mensual que se pagaría a una entidad financiera por el crédito que el INVERSIONISTA pretende tomar, varía en el tiempo y depende de las determinaciones que finalmente adopte la entidad crediticia que se trate, no siendo ello responsabilidad de la CONSTRUCTORA; se aclara que la tasa a la cual será liquidado el crédito hipotecario, será la vigente y estipulada por la entidad financiera al día del desembolso, LA CONSTRUCTORA no se hace responsable por la adjudicación o pérdida de cualquier beneficio a la tasa que haya otorgado el gobierno nacional, en el entendido que los mismos son otorgados mediante cupos limitados y tramitados con la respectiva entidad financiera.
4.12. El INVERSIONISTA deberá reportar cualquier cambio en la información suministrada en este documento, en cuanto al cambio de estado civil, información laboral y personal, acreditando esta información, según el caso, con los documentos necesarios.
4.13. El INVERSIONISTA deberá garantizar que los recursos con que pagará el precio de la UNIDAD INMOBILIARIA provienen de actividades lícitas. En consecuencia, en caso de que el INVERSIONISTA resulte involucrado en alguna investigación de lavado de activos o de financiación del terrorismo o su nombre aparezca en cualquiera de las listas internacionales, el INVERSIONISTA perderá el derecho sobre la UNIDAD INMOBILIARIA.
4.14. El INVERSIONISTA autoriza a la CONSTRUCTORA, a consultar en las centrales de riesgo, en las entidades financieras información sobre su historial crediticio, y la autorización para compartir con las demás entidades subsidiarias de la CONSTRUCTORA toda la información sobre las condiciones personales y económicas que repose en sus archivos. De igual manera EL INVERSIONISTA autoriza a LA CONSTRUCTORA para que ésta realice todo el proceso contenido en el SISTEMA DE AUTO CONTROL Y GESTION DEL RIESGO INTEGRAL DE LAVADO DE AXTIVOS Y FINANCIACIÓN DEL TERRORISMO, “SAGRILAFT”.
4.15. El INVERSIONISTA recibirá comunicaciones y notificaciones en dirección que le ha suministrado a la CONSTRUCTORA o en su correo electrónico, y se obliga a notificar por escrito a la CONSTRUCTORA todo cambio que se produzca en su información para notificaciones.
4.16. EL INVERSIONISTA no podrá ceder total o parcialmente su posición contractual dentro del CONTRATO DE ENCARGO FIDUCIARIO o PROMESA.
4.17. EL INVERSIONISTA sabe, conoce y acepta que todas las imágenes, renders planos, así como los apartamentos modelo y en general todas las piezas publicitarias del proyecto, son representaciones ilustrativas y pueden presentar modificaciones en el desarrollo técnico del proyecto por decisión de LA CONSTRUCTORA o por instrucción de la autoridad competente en la expedición de la licencia de construcción, luego sus detalles, colores y especificaciones de materiales son sujetos de modificación.
4.18. EL INVERSIONISTA sabe, conoce y acepta que los muros de la UNIDAD INMOBILIARIA hacen parte del sistema estructural de la edificación y por tanto NO podrán ser modificados y/o demolidos total ni parcialmente.
4.19. EL INVERSIONISTA sabe, conoce y acepta que durante la construcción o antes de la entrega de la UNIDAD INMOBILIARIA, por motivos de seguridad no tendré(emos) acceso al proyecto ni al UNIDAD INMOBILIARIA.
4.20. EL INVERSIONISTA sabe, conoce y acepta que está (n) obligado(s) a asistir a la notaría seleccionada para este PROYECTO, a la fecha y hora notificada por el CONSTRUCTOR establecida en la promesa de compraventa y/o a firmar mediante plataformas que permitan protocolizar la escritura de manera electrónica.
4.21. EL INVERSIONISTA sabe, conoce y acepta que a partir de la fecha de escrituración de la UNIDAD INMOBILIARIA debe(n) cancelar todos los gastos por concepto de impuestos de cualquier orden, expensas comunes, servicios públicos y cualquier erogación económica que requiera el inmueble.
4.22. EL INVERSIONISTA sabe, conoce y acepta que tal y como lo establece la ley 675 de 2001, en su artículo 52, LA CONSTRUCTORA deberá implementar la administración provisional hasta cuando se haya construido y enajenado un número de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. Una vez se complete el 51% de bienes enajenados y construidos de todo el PROYECTO o de la etapa del mismo, según corresponda, se realizará la asamblea en la que la copropiedad debe proceder a nombrar el Administrador, en caso de no hacerlo, LA CONSTRUCTORA nombrará EL ADMINISTRADOER DEFINITIVO.
4.23. EL INVERSIONISTA sabe, conoce y acepta que debe(n) solicitar a cada una de las empresas prestadoras de servicios públicos el cambio de titular del recibo de pago, de acuerdo con los trámites preestablecidos por cada una de ellas.
4.24. EL INVERSIONISTA sabe, conoce y acepta que debe(n) pagar a cada una de las empresas prestadoras de servicios públicos el medidor o instalación del servicio, de acuerdo con los trámites y montos preestablecidos por cada una de ellas.
TÉRMINOS Y CONDICIONES ESPECIALES PROYECTO eÓn.
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